El Govern espanyol endureix la fiscalitat dels habitatges turístics amb un IVA del 10% i recàrrecs de fins al 150% en l'IBI
El nou Reial decret llei 29/2026 introdueix una reforma fiscal que afectarà els habitatges d’ús turístic i els lloguers de curta durada.
La normativa preveu aplicar un IVA del 10% a les estades de fins a 30 nits a partir de l’1 de desembre i permet als ajuntaments de zones residencials tensionades incrementar l’IBI segons el nombre d’immobles turístics d’un mateix titular.
Les mesures, que també reforcen el control de les plataformes de comercialització, resten pendents de convalidació parlamentària.
El Govern espanyol ha aprovat una nova reforma del règim fiscal aplicable als habitatges d’ús turístic (HUT) que pot comportar un increment significatiu dels costos per als propietaris i les empreses que operen en aquest segment de l'allotjament.
El Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre, publicat al Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) el 7 d’octubre i en vigor des del dia 8, incorpora modificacions en l’impost sobre el valor afegit (IVA), l’impost sobre béns immobles (IBI) i la regulació dels arrendaments de curta durada.
La reforma s’emmarca en un paquet més ampli de mesures destinades a intervenir en el mercat de l’habitatge, incrementar l’oferta residencial i establir una fiscalitat específica per als immobles destinats a allotjament turístic.
Un IVA del 10% per als lloguers de fins a 30 nits
Una de les novetats més rellevants és la modificació de la Llei 37/1992 de l’IVA, que estableix que, a partir de l’1 de desembre de 2026, els arrendaments d’apartaments o habitatges moblats amb una durada màxima de 30 nits per a un mateix arrendatari quedaran subjectes, amb caràcter general, a un IVA del 10%.
Fins ara, el lloguer d’un habitatge turístic podia estar exempt d’aquest impost quan el propietari es limitava a cedir l’immoble sense prestar serveis propis de l’activitat hotelera, com ara restauració, neteja periòdica durant l’estada o rentat de roba.
Amb la nova regulació, la durada de l’estada esdevé un criteri determinant per a la tributació, independentment de si s’ofereixen aquests serveis complementaris.
La norma manté una excepció per als supòsits en què l’immoble constitueixi l’habitatge habitual de l’arrendador, en els termes previstos legalment.
Aquesta modificació suposa un canvi substancial per als propietaris, gestors i comercialitzadors d’habitatges turístics, que hauran d'adaptar la seva facturació, els sistemes de gestió i la política de preus a les noves obligacions tributàries.
Recàrrecs de fins al 150% en l’IBI dels habitatges turístics
La segona gran novetat és la possibilitat que els ajuntaments estableixin recàrrecs específics sobre l’IBI dels immobles residencials destinats a allotjament turístic.
Aquesta facultat municipal no s’aplicarà automàticament a tot el territori, sinó exclusivament als municipis situats en zones de mercat residencial tensionat, d’acord amb la Llei estatal 12/2023, pel dret a l’habitatge.
Els recàrrecs màxims previstos són els següents:
|
Habitatges turístics del titular |
Recàrrec màxim sobre l’IBI |
|---|---|
|
Un habitatge |
50% |
|
Dos o tres habitatges |
100% |
|
Quatre o més habitatges |
150% |
Així, per exemple, un habitatge turístic amb una quota ordinària d’IBI de 800 euros anuals podria arribar a suportar una factura de 2.000 euros si el seu titular disposa de quatre o més immobles turístics i l’ajuntament aplica el recàrrec màxim.
La nova regulació estableix que els recàrrecs es meritaran el 31 de desembre i es liquidaran anualment. Per aplicar-los, cada ajuntament haurà d’aprovar la corresponent ordenança fiscal, que determinarà les condicions materials i formals de la mesura.
Per tant, la reforma no implica una pujada generalitzada i immediata de l’IBI de tots els habitatges turístics, sinó que obre la porta a una fiscalitat diferenciada que dependrà de les decisions municipals.
Catalunya, un dels territoris on la reforma pot tenir més incidència
A Catalunya, la nova regulació estatal se suma a un marc normatiu autonòmic i municipal que ja estableix requisits específics per als habitatges d’ús turístic, especialment pel que fa a les llicències, la compatibilitat urbanística i les limitacions en municipis amb problemes d’accés a l’habitatge.
L’existència de nombrosos municipis declarats zones de mercat residencial tensionat fa que la possibilitat d’aplicar recàrrecs sobre l’IBI tingui una rellevància especial per al territori català.
En qualsevol cas, caldrà distingir entre els municipis que decideixin incorporar aquests recàrrecs a les ordenances fiscals i aquells que mantinguin la tributació ordinària.
A Barcelona, el debat ja s’ha traslladat a l’àmbit municipal. El consistori ha impulsat l’aplicació dels nous recàrrecs sobre l’IBI dels pisos turístics amb la perspectiva d'implementar-los el 2027, en un context en què l’Ajuntament també manté l’objectiu de no renovar les llicències dels aproximadament 10.600 habitatges turístics de la ciutat a partir del 2028.
Per als establiments i operadors dels territoris de la FIHRT, especialment a les comarques de Barcelona, el Penedès, la Catalunya Central i les Terres de l’Ebre, serà important seguir les decisions dels respectius ajuntaments, ja que l’impacte econòmic de la reforma podrà variar considerablement entre municipis.
Més control dels lloguers turístics i de les plataformes digitals
La reforma també incorpora modificacions de la Llei d’arrendaments urbans i reforça els mecanismes de control dels allotjaments comercialitzats a través de plataformes digitals.
El nou text aborda la delimitació dels arrendaments turístics i els de temporada, amb l’objectiu de diferenciar les estades vinculades a una finalitat turística de les contractacions temporals justificades per altres necessitats.
En aquest sentit, la regulació vincula les cessions turístiques a estades que no poden superar els 31 dies, sens perjudici de les competències de les administracions autonòmiques i de la normativa sectorial aplicable.
Igualment, es reforça l’obligació d’identificar els immobles en les ofertes i anuncis comercials mitjançant el codi de registre corresponent, quan sigui exigible.
El Reial decret llei estableix, a més, un règim sancionador específic per a les plataformes de lloguer de curta durada que incompleixin les obligacions d’informació i intercanvi de dades derivades de la normativa europea.
Les sancions previstes per a aquestes plataformes poden arribar als 100.000 euros per infraccions lleus, 500.000 euros per infraccions greus i un milió d’euros per infraccions molt greus. En aquest darrer cas, la quantia es pot incrementar fins a un màxim equivalent al 2% del volum de negoci global anual de l’empresa.
Un canvi que reobre el debat sobre la fiscalitat i la competència entre allotjaments
La modificació fiscal també té una lectura sectorial important, perquè aproxima el tractament tributari dels arrendaments turístics de curta durada al dels serveis d’allotjament hoteler, que ja tributen habitualment al tipus reduït del 10% d’IVA.
Aquesta aproximació pot contribuir a reduir determinades diferències fiscals entre modalitats d’allotjament que comparteixen mercat i clientela, tot i que no elimina les diferències en les obligacions administratives, laborals, de seguretat i de prestació de serveis.
Al mateix temps, l’aplicació de nous recàrrecs sobre l’IBI introdueix un factor addicional de diferenciació territorial, ja que dos habitatges turístics de característiques similars poden acabar suportant càrregues fiscals diferents segons el municipi on estiguin ubicats.
Des de la perspectiva de l’activitat turística, aquesta situació posa de manifest la necessitat d’avançar cap a un marc regulador estable, amb criteris clars, proporcionalitat i seguretat jurídica per als operadors.
També cal tenir present que els habitatges d’ús turístic formen part de l’oferta d’allotjament de nombroses destinacions catalanes, especialment en municipis costaners, rurals i d’interior, on contribueixen a generar activitat econòmica i demanda de serveis de restauració, comerç i activitats turístiques.
Per aquest motiu, qualsevol modificació fiscal hauria de tenir en compte la diversitat territorial i les característiques dels diferents models d’allotjament.
Una reforma encara pendent de convalidació parlamentària
Tot i que el Reial decret llei va entrar en vigor el 8 d’octubre, la seva continuïtat està condicionada a la convalidació parlamentària.
La dissolució del Congrés dels Diputats amb motiu de la convocatòria de les eleccions generals del 29 de novembre fa que correspongui a la Diputació Permanent pronunciar-se sobre la norma dins del termini constitucional establert.
Aquesta circumstància introdueix un element d’incertesa sobre la continuïtat de les mesures i obliga els operadors a seguir l’evolució del procediment parlamentari abans de considerar definitiu el nou escenari fiscal.
La FIHRT seguirà l’evolució de la reforma, especialment pel que fa a les seves repercussions en el sector de l’allotjament turístic, les decisions fiscals municipals i els possibles efectes sobre la competitivitat de les empreses i destinacions catalanes.
La Federació considera especialment rellevant que el debat sobre la regulació dels allotjaments turístics tingui en compte tant les necessitats d’accés a l’habitatge com la realitat econòmica del turisme i el paper que desenvolupa en l’ocupació, l’activitat empresarial i la vertebració territorial.
